惊!天津/成都/重庆等城市mall空置率已高于警戒线!

摘要: 2017上半年,成都、重庆、天津、杭州、南京、西安等10大典型二线城市购物中心空置率大曝光.

10-11 21:57 首页 商业地产观察



2017上半年,成都、重庆、天津、杭州、南京、西安等10大典型二线城市购物中心空置率大曝光!




据赢商大数据中心监测, 2017年1-6月,10大典型二线城市全市购物中心平均空置率达7.4%,其中西安最低,为4.7%;天津最高,达12.3%。


从上半年空置率升降幅来看,杭州、青岛、长沙、南京平均空置率环比分别下降1.4%、0.9%、0.8%、0.2%;其余城市均不同程度上升,以天津、成都上升幅度最高,分别环比上升2.9%、1.7%。

 

综合各城市购物中心总存量、未来新增量,及历年平均空置率升降情况,预计2017年下半年,天津、青岛、成都、重庆、长沙、杭州、武汉购物中心平均空置率将走高,南京、厦门、西安购物中心平均空置率呈下降趋势。



01

2017上半年10大典型二线城市

购物中心平均空置率达7.4%


全市购物中心平均空置率:2017年上半年,10大典型二线城市全市购物中心平均空置率达7.4%,半年环比上升0.4%。

 

整体来看,10个城市中,杭州、重庆、厦门、成都、青岛、天津全市平均空置率要略低于警戒值,其中西安最低,为4.7%;天津最高,达12.3%(注:高于警戒值为运营下行区间,低于警戒值为运营上行区间,下同)




核心商圈购物中心平均空置率:2017年上半年,各典型二线城市核心商圈购物中心平均空置率达6.7%,半年环比下降0.3%。整体来看,上半年核心商圈平均空置率略高于警戒值0.2%




非核心商圈购物中心平均空置率:2017年上半年,各典型二线城市非核心商圈购物中心平均空置率达8.2%略高于警戒值,半年环比下降0.2%。




成都

购物中心平均空置率达8.5%


全市购物中心平均空置率:2017年上半年,成都拥有百货业态的购物中心正进行新一轮调整,及部分运营不佳的购物中心进行了大面积品牌调整,使得全市购物中心平均空置率半年环比上升1.7%至8.5%,较2016年上半年同比上升0.4%。

 

此外,上半年成都新增4个购物中心目全部集中在2季度开业,也是导致购物中心平均空置率上升的原因之一。

 

整体来看,上半年全市购物中心平均空置率高于警戒值1%,同时根据赢商大数据监测,目前成都人均购物中心面积已达0.56㎡,高于一线城市平均水平,且在建购物中心体量位于全国第4,未来空置率将呈上升趋势。




核心商圈购物中心平均空置率:2017年上半年,成都核心商圈(春熙路-盐市口商圈等)购物中心平均空置率达8.5%,高于警戒值2%,半年环比上升1.7%,较2016年上半年同期上升2.8%。

 

2017年上半年,以成都国际金融中心、成都远洋太古里、成都晶融汇等为代表的典型购物中心持续进行调整,及成都龙湖北城天街远东百货闭店,受多方影响,成都核心商圈购物中心平均空置率呈上升趋势。




非核心商圈购物中心平均空置率:2017年上半年,成都非核心商圈(双楠商圈、天府新城商圈等)购物中心平均空置率达8.4%,半年环比上升2%,较2016年上半年同期微升0.3%。

 

上半年,成都新增近41万㎡购物中心基本位于非核心商圈,加之区域内成都九方购物中心在2017年上半年对其品牌进行逐步调整,期间关闭了一批品牌门店。受多方因素影响,上半年非核心商圈购物中心平均空置率高于警戒值0.4%




重庆

购物中心平均空置率达7.8%


全市购物中心平均空置率:受2016年下半年百货关店潮的持续影响,2017年上半年,重庆全市购物中心平均空置率达7.8%,半年环比上升1.2%,较2016年上半年同期上升4%。

 

整体来看,上半年全市购物中心平均空置率要略高于警戒值,而且重庆购物中心增量居全国前列,未来全市购物中心空置率预计持续走高。




核心商圈购物中心平均空置率:2017年上半年,重庆核心商圈(解放碑、观音桥、杨家坪、三峡广场、南坪商圈)购物中心平均空置率达6.4%,半年环比微降0.2%,较2016年上半年同期上升3.3%。

 

2016年下半年,解放碑商圈由于自身物业老化、新兴商圈冲击等因素导致客群吸引力下降严重,购物中心平均空置率上升8.4%,拉高了核心商圈整体空置率水平。同时区域内购物中心多集中在2016年第四季度开始进行品牌调整,受持续影响,至2017年上半年整体空置率与2016年下半年相差不大。

 

整体来看,上半年核心商圈平均空置率略低于警戒值,结合目前重庆核心商圈购物中心市场情况,未来该区域面将临持续性的调整升级。




非核心商圈购物中心平均空置率:2017年上半年,重庆非核心商圈(开州区安康商圈、永川渝西广场商圈、渝北嘉州商圈、万州高笋塘商圈、大坪商圈)购物中心平均空置率达9.1%,高于警戒值1.1%,半年环比上升1.5%,较2016年上半年同期上升7.5%;主要由于2016年大量新开项目位于非核心商圈,导致空置率持续上升。




天津

购物中心平均空置率达12.33%


全市购物中心平均空置率:2017年上半年,新项目持续入市,天津商业市场竞争加剧,部分购物中心为吸引客流积极进行品牌调整。使得全市购物中心平均空置率半年环比上升2.9%至12.33%,较2016年上半年同期上升1.7%。

 

整体来看,上半年全市平均空置率要高于警戒值4.8%,体现出购物中心市场运营较为艰难,同时下半年预计入市项目商业面积约达67万㎡,全市购物中心平均空置率将呈微升趋势。




核心商圈购物中心平均空置率:2017年上半年,天津核心商圈(南京路-滨江道-和平路商圈、鼓楼商圈、友谊路商圈、小白楼商圈、解放路商圈)购物中心平均空置率达10.5%,半年环比下降1.3%,较2016年上半年同期微降0.4%。

 

整体来看,上半年核心商圈平均空置率高于警戒值4%,区域内部分购物中心运营较为不理想。




非核心商圈购物中心平均空置率:2017年上半年,天津非核心区商圈(泰达开发区商圈、津滨大道商圈、津南核心商圈、河东CBD商圈、武清商圈、空港经济区商圈)购物中心平均空置率达13.55%,半年环比上升0.6%,较2016年上半年同期下降1.8%。

 

受2015年下半年受滨海爆炸事件影响,部分商户暂停营业致使2016上半年非核心商圈购物中心平均空置率远高于2017年上半年

 

整体来看,上半年非核心商圈购物中心平均空置率远超警戒值5.5%;但纵观近年空置率涨幅曲线,同时受益于京津冀协同发展的快速推进及自贸区的政策利好,滨海新区迎来发展新机遇,未来非核心商圈购物中心平均空置率将呈下降趋势。




南京

购物中心平均空置率达6%


全市购物中心平均空置率:2017年上半年,南京仅有一个购物中心开业,新增4.9万㎡商业面积,加之商业市场需求活跃,吸引了苹果、花隐、黄粱一孟、桃园眷村等一些优质品牌开设新店,全市购物中心平均空置率达6%,半年环比微降0.2%,较2016年上半年同期上升2.2%。

 

整体来看,上半年全市平均空置率要低于警戒值1.5%,体现目前南京购物中心运营良好。下半年基于有限的新增供应与稳定的市场需求,空置率将有所降低。




核心商圈购物中心平均空置率:2017年上半年,南京核心商圈(新街口商圈、夫子庙商圈等)无新增供应,同时得益于夫子庙商圈购物中心逐渐步入运营成熟期,平均空置率半年环比下降2.4%至3.9%,较2016年上半年同期上升0.7%。

 

整体来看,上半年核心商圈平均空置率要低于警戒值2.6%,运营逐渐向好。




非核心商圈购物中心平均空置率:随着非核心商圈(湖南路商圈、新江东商圈等)进驻的优质项目越来越多,2017年上半年,南京非核心商圈购物中心平均空置率达7.1%,半年环比上升1%,较2016年上半年同期上升3.5%。

 

整体来看,上半年非核心商圈平均空置率低于警戒值0.9%,同时鉴于目前河西商圈的新江东和CBD区域已有发展成熟的住宅项目支撑,周边人口数量的增长,将推动零售市场逐步兴旺,未来空置率水平呈下降态势。




杭州

购物中心平均空置率达7.55%


全市购物中心平均空置率:2017年上半年,新增杭州来福士广场、杭州远洋乐堤港等一批优质项目;且商业市场需求活跃,不断消化和调整原有存量,吸引了大量优质品牌在杭州开设城市首店,典型如Win House杭州首家餐厅、言几又杭州首家书店均进驻来福士广场,使全市购物中心平均空置率半年环比下降1.4%至7.55%,较2016年上半年同期下降4.6%。


整体来看,上半年全市平均空置率已到达警戒值,但从上半年杭州购物中心开业情况来看(新增量仅次于上海),下半年购物中心平均空置率或将继续呈上升态势。




核心商圈购物中心平均空置率:2017年上半年,钱江新城板块新入市的来福士广场获得高入驻率,同一板块内万象城也进行了一系列的品牌升级,使得杭州核心商圈(武林商圈、钱江新城商圈等)购物中心平均空置率半年环比下降0.8%至8.3%,高于警戒值1.8%,但较2016年上半年同期大幅下降5.9%。




非核心商圈购物中心平均空置率:由于2016年四季度杭州非核心商圈(城南商圈、下沙商圈、滨江商圈等)部分新增商业处于试营业阶段,录得较高空置率;到2017年上半年随着项目正式开业,杭州非核心商圈购物中心平均空置率半年环比下降4.9%至6.63%,较2016年上半年同期下降4.4%。

 

整体来看,上半年非核心商圈平均空置率低于警戒值1.4%,运营较为良好;2018年,由于多数新项目位于非核心区域,未来平均空置率将有所上升




西安

购物中心平均空置率达4.7%


全市购物中心平均空置率: 2017年上半年,西安全市购物中心平均空置率达4.7%,半年环比微升0.17%,较2016年上半年同期下降1.4%。

 

由于2015年下半年至2016年上半年出现多个购物中心同一时间段开业的局面,但社零的消费增速远赶不上购物中心存量增速,导致购物中整体运营不佳,使得2016年上半年空置率高于2017年上半年空置率水平。

 

整体来看,上半年全市平均空置率低于警戒值2.8%,购物中心市场运营环境良好。




核心商圈购物中心平均空置率:得益于区位优势,核心商圈(钟楼商圈、小寨商圈、解放路商圈等)是优质品牌进驻西安的首选区域,购物中心基本维持在满租状态。2017年上半年,西安核心商圈无新增供应,购物中心平均空置率达1.2%,半年环比微降0.2%,较2016年上半年同期微升0.2%。

 

整体来看,上半年核心商圈平均空置率较其他典型二线城市低,远低于警戒值5.3%,区域内购物中心整体运营良好。




非核心商圈购物中心平均空置率:2017年上半年,西安非核心商圈(大雁塔商圈、高新商圈、经开商圈、三桥商圈)购物中心平均空置率达5%,半年环比下降1.4%,较2016年上半年同期下降3%。

 

2015年第四季度秦汉唐国际文化商业广场内世纪金花撤场,导致2016年上半年整体空置率拔高,到2016下半年新入市项目持续吸引优质品牌进驻,空置率开始下降。加之2017年上半年新增西安西咸万象城、西安益田假日世界等优质购物中心,出租率较高,因此整体空置率有所下降。

 

整体来看,上半年非核心商圈平均空置率低于警戒值3%,区域内购物中心运营良好。但到2018年即将新入市项目中,有超过80%集中在非核心商圈,因此未来平均空置率将呈上升趋势。





02

2017-2018年10大二线城市

购物中心平均空置率预测


下表主要根据10个典型二线城市目前购物中心总存量、2017年上半年增量、2017年上半年空置率升降幅、2017-2018年增量等,再结合历年空置率升降情况,综合预测2017-2018年城市购物中心平均空置率水平,仅供参考。


典型城市筛选标准:赢商大数据中心从城市规模、商业积累与沉淀、商业发展活力等维度进行综合考量,综合测评出最具商业竞争力城市的10个典型二线城市,成都、重庆、杭州、天津、南京、武汉、西安、长沙、青岛、厦门位列其中。


“空置率警戒值”说明:赢商大数据中心根据10个典型二线城市450+已开业购物中心进行综合指数划分,高于警戒值为购物中心运营下行区间(运营不理想),低于警戒值为购物中心运营上行区间(健康运营):

·全市平均空置率警戒值约为7.5%

·核心商圈平均空置率警戒值约为6.5%

·非核心商圈平均空置率警戒值约为8%

(注:本文各项【购物中心空置率数据】均以10个典型二线城市商业面积3万㎡及以上的450家已开业购物中心品牌个数空置数量为统计标准)


来源:商业地产云智库


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